Zarządzanie terenami zewnętrznymi

Istniejące rozwiązania prawne (przepisy o współwłasności kodeksu cywilnego) nie przystają do obecnej sytuacji na deweloperskich osiedlach mieszkaniowych, na których tereny zewnętrzne wobec nieruchomości wspólnych należą do wielu współwłaścicieli. 

Problem ten dotyczy: 

- garaży wielostanowiskowych będących wyodrębnionymi lokalami;

- terenów osiedli niewchodzących w skład nieruchomości wspólnych żadnej wspólnoty jak drogi wewnętrzne, parkingi, tereny zielone, place zabaw;

- wspólnej infrastruktury na osiedlach domów jednorodzinnych - drogi wewnętrzne, kanalizacja zewnętrzna od granicy indywidualnej działki do przyłącza na kolektorze, wodociągi. 

W sytuacji gdy wspólnoty nie mają udziałów w takich nieruchomościach są to odrębne nieruchomości, nienależące do żadnej wspólnoty mieszkaniowej i niezwiązane z własnością żadnego lokalu. Udziały w takich nieruchomościach mają osoby fizyczne, które mogą być właścicielami lokali w różnych wspólnotach, a udziały w nieruchomościach gruntowych mogą sprzedać niezależnie od lokalu i związanego z nim udziału w nieruchomości wspólnej. Jest to zwykła współwłasność podporządkowana przepisom kodeksu cywilnego. 

Wspólnota mieszkaniowa dba o utrzymanie nieruchomości wspólnej. A tę tworzą  grunt oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku poszczególnych właścicieli lokali, ale tylko takie, które znajdują się w granicach nieruchomości gruntowej wspólnoty. Właściciele lokali mają obowiązek uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Żaden z wydatków składających się na takie koszty nie może dotyczyć cudzego majątku, a tylko wspólnej nieruchomości. Potwierdził to Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 8.10.2008 r (sygn. V CSK 143/08), który orzekł, że użytkowanie cudzej nieruchomości nie stanowi przejawu gospodarowania nieruchomością wspólną przez wspólnotę, lecz ingerencję członków wspólnoty w cudze prawo własności. Gospodarowanie cudzym terenem, nawet koniecznym do zapewnienia dostępu np. do drogi publicznej, nie mieści się w zakresie uprawnień wspólnoty mieszkaniowej. W uzasadnieniu SN stwierdził: "Związek gospodarczy nie może jednak wykraczać poza granice nieruchomości wspólnej w tym znaczeniu, że odnosić się będzie do innych nieruchomości, choćby sąsiednich. Gospodarowanie tymi nieruchomościami w jakikolwiek sposób nie mieści się w zdolności prawnej wspólnoty jako osoby ustawowej. Z cudzej nieruchomości korzystać mogą jedynie członkowie wspólnoty jako właściciele lokali. "

Sąd Najwyższy dopuszcza tu możliwość, że członkowie wspólnoty korzystają z cudzej nieruchomości, lecz tylko jako właściciele lokali, a nie jako wspólnota. Jeżeli zbiorą się i podejmą decyzję o czynieniu nakładów na cudzą nieruchomość, to decyzja ta nie może przybierać formy uchwały wspólnoty mieszkaniowej, a związane z nią koszty nie mogą być finansowane z zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną.

Niestety zarządzanie taką nieruchomością w trybie zarządu bezpośredniego przez ogół współwłaścicieli na mocy kodeksu cywilnego jest również mało efektywne. Są oczywiście podejmowane różne próby ułatwienia sprawowania zarządu, np. poprzez zakładanie stowarzyszeń. Jednak zazwyczaj są to pomysły nietrafione, gdyż: 

1) członkostwo w organizacjach społecznych jest dobrowolne, nie można zmusić współwłaściciela do wstąpienia do takiej organizacji; 

2) stowarzyszenie nie ma żadnego tytułu prawnego do nieruchomości - może działać jedynie w imieniu współwłaścicieli, np. na podstawie pełnomocnictw indywidualnych lub umowy powierzenia zarządu;

3) do podjęcia decyzji przekraczających zarząd zwykły (np. wydatki na remont drogi, oświetlenie, odśnieżanie) wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli niezależnie od tego, czy zarządzaniem zajmuje się stowarzyszenie, czy profesjonalna firma zarządzająca, 

4) nieodpłatne przekazywanie (darowizna) udziałów w drodze na rzecz stowarzyszenia przez poszczególnych współwłaścicieli prowadzą do częściowego zmniejszenia stopnia rozproszenia współwłasności, ale nie rozwiązuje problemu podejmowania ważniejszych decyzji; przekazanie zaś wszystkich udziałów i skupienie własności w jednym ręku jest  w praktyce niespotykane. 

W miarę upływu czasu problem będzie narastał - przy sprzedaży lokali ich właściciele mogą  zapominać o swoim udziale w innej nieruchomości, np. drodze, albo nabywcy lokali nie będą chcieli nabyć udziału w drodze, wiedząc, jakie to rodzi koszty utrzymania i trudności w zarządzaniu. Po latach może dochodzić do takich sytuacji, że mimo wielu zmian właścicieli lokali we wspólnotach na osiedlu, udziały w drodze nadal będą własnością pierwotnych nabywców lokali - tych, którzy kupowali je od dewelopera. Ten fakt będzie dodatkowo komplikował zarządzanie takimi nieruchomościami i windykację opłat na koszty utrzymania drogi od współwłaścicieli. Wynika to nieodmiennie z faktu, że udział w drodze nie jest związany z własnością lokalu.