STOWARZYSZENIA - alternatywa dla wspólnot mieszkaniowych
INFORMACJE - OPRACOWANIA » STOWARZYSZENIA - alternatywa dla wspólnot mieszkaniowych
Obecne rozwiązania prawne nie dają zbyt wielu możliwości zarządzania terenami zewnętrznymi nieruchomości mieszkalnych w przypadku odrębnej własności terenu i niewystępowania współwłasności działek, na których jest posadowiony budynek mieszkalny. Do zarządzania terenem wspólnym, jakim jest np. droga nie da się utworzyć wspólnoty mieszkaniowej, którą tworzy ogół właścicieli lokali wchodzących w skład określonej nieruchomości – budynku wielolokalowego (Art. 6 Ustawy o własności lokali). Ponadto żaden zarządca nie zdecyduje się podpisać z taką wspólnotą umowy na obsługę np. drogi, gdyż gospodarowanie inną nieruchomością (choćby każdy członek wspólnoty miał w niej udział) nie mieści się w zakresie uprawnień wspólnoty mieszkaniowej (wspólnota może zarządzać tylko częścią wspólną nieruchomości mieszkalnej). Byłaby to ingerencja członków wspólnoty w cudze prawo własności (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8.10.2008 r. sygn.V CSK 143/08)
Jednym z rozwiązań jest wyznaczenie spośród mieszkańców zdecydowanych ponosić koszty utrzymania terenów wspólnych pełnomocnika uprawnionego na podstawie pełnomocnictw indywidualnych do czynności zwykłego zarządu nad powierzonymi udziałami (pełnomocnictwo ogólne). Pełnomocnik mógłby działać w imieniu współwłaścicieli na rzecz właściwego utrzymania terenu i zlecać w ich imieniu np. usługi porządkowe. Może być też rozważane podpisanie umowy o zarządzanie pomiędzy osobą lub podmiotem prawnym, a tymi właścicielami, którzy chcą obsługi przez zewnętrzną firmę. Jednakże dla wspólnej infrastruktury na osiedlu stosuje się przepisy kodeksu cywilnego (art. 195-206 Kc.) Wydatki na remont drogi, oświetlenie, odśnieżanie, wymagają podjęcia decyzji przekraczających zarząd zwykły, gdzie wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli niezależnie od tego, czy powołano wspólnotę lub stowarzyszenie czy też nie. Jest to szerszy problem prawny dotyczący np. wodociągu i kanalizacji zewnętrznej od granicy indywidualnej działki do przyłącza na kolektorze i wszelkich terenów osiedli, niewchodzących w skład nieruchomości wspólnych żadnej wspólnoty.
Brak jednego podmiotu osobowego lub prawnego sprawującego zarząd nad terenem praktycznie wyklucza możliwość obsługi całego osiedla przez zewnętrzną firmę pod kątem wywozu odpadów, odśnieżania, sprzątania lub prac konserwacyjno-naprawczych. W takich przypadkach założenie stowarzyszenia zwykłego jest podyktowane podstawowymi celami, dla których mieszkańcy chcą przekazać zarządzanie terenem jednemu podmiotowi:
Likwidacja pojemników na śmieci pod drzwiami – zamiana pojemników na kontenery w osobnej wiacie będzie możliwa dopiero po wskazaniu jednego podmiotu odpowiedzialnego za kontenery i złożenia przez ten podmiot osobnej deklaracji opłat za wywóz odpadów. Urząd Miasta stoi na stanowisku, że indywidualna reprezentacja każdego z właścicieli przez zarządcę nie spowoduje żadnej zmiany w tym zakresie. Potrzebny jest jeden podmiot posiadający NIP i REGON, który przejmie na siebie zobowiązania finansowe z tytułu opłat za odbiór śmieci.
Zarządzanie wspólną drogą, parkingami, terenem zielonym – stowarzyszenie lub wspólnota jako jeden podmiot będzie zdolna do reprezentacji mieszkańców i co najważniejsze ma zdolność procesową czyli w imieniu mieszkańców może realnie (pod groźbą procesów sądowych) wpływać na tok spraw dotyczących wspólnego terenu. W przypadku indywidualnych umów z zarządcą konieczna byłaby zgoda wszystkich współwłaścicieli.
Stowarzyszenie może przenieść na siebie opłaty za wspólne media – w innym razie musiałby to za każdym razem być jeden z właścicieli ponieważ dostawcy mediów jak np. PGE wymagają aby abonent miał udział w nieruchomości.
Stowarzyszenie może podejmować i skutecznie realizować każde prawne działanie dotyczące osiedla, które byłoby niezwykle trudne do wykonania w przypadku braku zgody wszystkich mieszkańców.
Stowarzyszenie zwykłe tak jak i wspólnota mieszkaniowa nie posiadają osobowości prawnej (tzw. ułomna osoba prawna) i w związku z tym rejestracja jest bezkosztowa. Posiadają natomiast nr NIP i REGON, mogą nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, reprezentować członków przed instytucjami i urzędami, posiadać konto bankowe, pozywać do sądu. Stowarzyszenie zwykłe nie prowadzi działalności gospodarczej i nie płaci podatków. Jest powołane tylko dla realizacji zadań statutowych - z reguły jest to zarządzanie terenem i reprezentacja mieszkańców i w tym celu zbiera składki członkowskie uchwalone większością – podobnie jak wspólnota mieszkaniowa. Przystąpienie do stowarzyszenia jest dobrowolne inaczej niż w przypadku wspólnoty, do której należą wszyscy właściciele lokali w budynku.
Stowarzyszenie jest bezpieczną z punktu widzenia właścicieli formą zarządzania – nie może podejmować samodzielnie ważniejszych decyzji dot. terenu gdyż nie ma żadnego tytułu prawnego do nieruchomości. Aby podejmować decyzje ingerujące w prawo własności stowarzyszenie musiałoby otrzymać np. nieodpłatnie, w formie darowizny, wszystkie udziały w rzeczonym terenie.
Zapraszamy do kontaktu:
- tel. 662 085 246
- e-mail: biuro@werso.biz.pl
- biuro: Rzeszów, ul. Marcina Filipa 50/2
Werso Zarządca Nieruchomości, Rzeszów